Moderates Preiswachstum: Wandel im Dubai-Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate – insbesondere in der Stadt Dubai – hat in den letzten fünf Jahren ein beeindruckendes Wachstum erlebt. Die Immobilienpreise haben historische Höchststände erreicht, und die Anzahl der Verkaufsabschlüsse ist auf beispiellose Werte gestiegen. Doch eine neue Phase könnte bevorstehen, die durch eine allmähliche Abkühlung des Marktes und einen moderaten Preisrückgang gekennzeichnet ist, wie die neueste Analyse der internationalen Ratingagentur Moody's prognostiziert.

Mehr Wohneinheiten, langsameres Preiswachstum

Laut der Prognose von Moody's wird in den nächsten 12-18 Monaten ein leichter Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt der VAE erwartet, insbesondere im Wohnungsmarkt von Dubai. Die Ursache ist kein wirtschaftlicher Abschwung, sondern ganz im Gegenteil: ein dynamisches Bevölkerungswachstum, das zu einem wachsenden Angebot führt. Zwischen 2026 und 2028 werden etwa 180.000 neue Wohneinheiten auf den Markt von Dubai kommen – im Schnitt etwa 60.000 Einheiten pro Jahr, doppelt so viele wie der jährliche Durchschnitt von 30.000-40.000 Einheiten in den Vorjahren.

Obwohl die Mehrheit dieser neuen Häuser vermutlich von der wachsenden Bevölkerung und dem Trend zu kleineren Haushalten absorbiert wird, könnte sich dennoch ein Überangebot für Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen im mittleren Marktsegment entwickeln. Dies kann das Tempo der Preiserhöhungen mäßigen und in einigen Segmenten sogar zu Preisrückgängen führen.

Entwickler könnten vorsichtiger werden

Aufgrund des erwarteten Überangebots und des daraus resultierenden Drucks wird erwartet, dass Entwickler in der kommenden Zeit zögern, neue Projekte zu starten. Moody's prognostiziert einen Rückgang der Neucatering, und dieser Trend könnte sich über Jahre fortsetzen. Entwickler mit soliden finanziellen Grundlagen und Kreditratings dürften stabil bleiben, dank erheblicher Vorkaufsumsätze und vorausgeplanter Zahlungspläne, die ausreichende Sicherheit bieten.

Aufmerksamkeit könnte sich auf Diversifizierung richten

Große Entwickler, die in den letzten Jahren erhebliche Cashflows generiert haben, stehen nun vor der Herausforderung, dass inländische Reinvestitionsmöglichkeiten ihr zur Verfügung stehendes Kapital nicht vollständig aufnehmen können. Folglich zeigen immer mehr Akteure Interesse an geografischer Diversifizierung, insbesondere in entwickelten Ländern, die mit Problemen in der Immobilienverfügbarkeit zu kämpfen haben.

Ein Beispiel dafür ist ein großer VAE-Entwickler, der bereits in den australischen Markt eingestiegen ist, indem er ein Büro in Sydney eröffnet hat, wo mehrere Projekte in New South Wales geplant sind. Ziel ist es, Immobilienentwicklungsexpertise und Finanzmodelle ähnlich denen in Dubai in Märkte zu exportieren, in denen dringend Problemlösungen für Wohnungsprobleme benötigt werden.

Finanzierung und Risiken

Seit 2023 haben VAE-Immobilienentwickler islamische Anleihen (Sukuk), traditionelle Anleihen und hybride Instrumente im Wert von fast 12 Milliarden Dollar emittiert. Darüber hinaus stammen erhebliche Finanzierungsmittel aus Ratenzahlungen von Kunden bei Projekten in der Planung, gemeinsamen Entwicklungen mit Grundstückseigentümern und von externen Investoren zur Verfügung gestelltem Eigenkapital.

Größere Akteure behalten eine stabile Liquidität und können Marktabkühlungen standhalten. Kleinere Entwickler hingegen sehen sich erhöhten Finanzierungs- und Ausführungsrisiken gegenüber, insbesondere wenn sie über keine langfristigen Verkaufsstrategien oder ein gestärktes Projektportfolio verfügen.

Was ist langfristig zu erwarten?

Obwohl in naher Zukunft – innerhalb von 12-18 Monaten – eine moderate Korrektur der Immobilienpreise in Dubai eintreten kann, bleibt der langfristige Ausblick positiv. Das demografische Wachstum, anhaltende wirtschaftliche Aktivität und der Zustrom hochqualifizierter Expatriates machen die VAE, insbesondere Dubai, weiterhin zu einem attraktiven Investitions- und Wohnstandort.

Entwickler müssen sich jedoch an neue Marktbedingungen anpassen: Differenzierte Produkte, präzise Zielgruppenansprache und konservativere Projektstarts sind notwendig. Zudem werden digitale Verkäufe, die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren und eine internationale Marktpräsenz an Bedeutung gewinnen.

Abschließende Gedanken

Den Prognosen von Moody's zufolge werden das nächste Jahr und anderthalb Jahre eine Zeit der Konsolidierung und Neuplanung für den Immobilienmarkt der VAE sein. Nach den rasanten Preiserhöhungen der letzten Jahre wird eine stabilere, vorhersehbarere Phase erwartet, die die Glaubwürdigkeit und Vorhersehbarkeit der Region für Investoren langfristig weiter stärken könnte – insbesondere wenn Entwickler die verfügbaren finanziellen und marktwirtschaftlichen Vorteile klug verwalten.