Instandhaltungsverantwortung bei Vermietung in Dubai: Klarheit schaffen

Wer ist für die Instandhaltung bei der Vermietung von Immobilien in Dubai verantwortlich?

Für diejenigen, die in Dubai leben und arbeiten, ist eine der häufigsten Fragen zur Immobilienmiete, wer für Instandhaltungsarbeiten verantwortlich ist: der Mieter oder der Vermieter? Obwohl die Antwort aus rechtlicher Sicht relativ klar ist, führt sie in der Praxis häufig zu Missverständnissen und Streitigkeiten, insbesondere wenn der Mietvertrag die Instandhaltungspflichten nicht eindeutig regelt. Werfen wir einen genaueren Blick darauf, was die aktuelle Gesetzgebung in Dubai dazu sagt und wie in der Praxis vorzugehen ist.

Relevantes Gesetz: Gesetz Nr. 26/2007

Im Emirat Dubai wird das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern durch das Gesetz Nr. 26/2007 geregelt, welches festlegt, dass im Allgemeinen der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Diese Verpflichtung bezieht sich insbesondere auf Funktionsstörungen, Schäden und Unregelmäßigkeiten, die den Mieter daran hindern, die Immobilie wie vorgesehen zu nutzen.

Artikel 16 des Gesetzes besagt:

"In Ermangelung einer alternativen Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, die Immobilie zu warten und alle Mängel zu beseitigen, die die beabsichtigte Nutzung durch den Mieter behindern."

Dies bedeutet, dass der Vermieter (Eigentümer) verpflichtet ist, größere Systeme wie Klimaanlagen, Sanitär-, Stromnetze, Fenster und Türen zu warten und zu reparieren, vorausgesetzt, diese Ausfälle wurden nicht durch den Mieter verursacht.

Die Frage der kleinen Instandhaltungen

In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass der Eigentümer darauf besteht, dass der Mieter "kleinere" Wartungsaufgaben übernimmt, wie das Wechseln von Glühbirnen, das Reparieren eines tropfenden Wasserhahns oder das Beseitigen einer verstopften Abflussleitung. Dies wird häufig im Mietvertrag festgelegt.

Das Gesetz behandelt auch diese Frage: Gemäß Artikel 19 ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie in "guter Vätermannart" zu nutzen und zu pflegen, als ob es sein eigenes wäre. Darüber hinaus:

"Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarten oder üblicherweise in seiner Verantwortung liegenden Reparaturen durchzuführen."

Basierend darauf können kleinere Reparaturen, wenn sie üblicherweise in die Verantwortung des Mieters fallen, übertragen werden, insbesondere wenn es eine spezielle Bestimmung im Vertrag gibt.

Was gilt als "kleine" Reparatur?

Es gibt keine genau definierte Liste in der Gesetzgebung, aber im Allgemeinen umfasst dies:

Wechsel von Glühbirnen, Batterien

Reparatur von Wasserhahndichtungen

Beseitigung von Verstopfungen, wenn das Problem nicht im Hauptsystem liegt

Austausch von Wandschaltern

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Ausfall von Versorgungssystemen, wie z.B. ein Zentral-Klimaanlagenfehler oder ein Bruch der Hauptwasserleitung, nicht in diese Kategorie fällt und in der Verantwortung des Eigentümers bleibt.

Was, wenn der Mieter den Fehler repariert?

Nach dem Gesetz darf der Mieter Wartungs- oder Reparaturarbeiten nur mit der schriftlichen Genehmigung des Eigentümers durchführen, insbesondere wenn dies mit einer Umgestaltung oder den Systemen der Immobilie verbunden ist. Zusätzlich, wenn die Arbeit eine Genehmigung erfordert, muss auch die Zustimmung der entsprechenden Behörden eingeholt werden.

Dies ist besonders wichtig, wenn der Mieter beispielsweise:

die Klimaanlage austauschen möchte

das Badezimmer renovieren möchte

eine Wand abreißen oder bauen möchte

Artikel 19 besagt klar:

"Der Mieter darf keine Änderungen oder Wartungsarbeiten an der Immobilie ohne die Zustimmung des Eigentümers und das Einholen notwendiger Behördenzulassungen vornehmen."

Was passiert im Streitfall?

Wenn ein Streit zwischen Mieter und Eigentümer über die Instandhaltungspflichten entsteht, kann die Angelegenheit dem Dubai Rental Dispute Settlement Centre vorgelegt werden. Diese Behörde ist für Entscheidungen in solchen Streitigkeiten verantwortlich – typischerweise basierend auf dem Text des Mietvertrags und den geltenden Gesetzen.

Für den Mieter ist es wichtig, die Mängel zu dokumentieren und den Eigentümer schriftlich (vorzugsweise per E-Mail oder WhatsApp) zu benachrichtigen, idealerweise mit Fotos und Daten. Reagiert der Eigentümer nicht, stärkt dies die Position des Mieters vor der Behörde.

Fazit: Was sollte jede Partei tun?

Die Mietgesetze Dubais schützen grundsätzlich den Mieter in Bezug auf die Instandhaltung. Die Grundregel besagt, dass der Eigentümer für alle Reparaturen und Wartungsarbeiten verantwortlich ist, die die beabsichtigte Nutzung verhindern und nicht durch den Mieter verschuldet sind.

Der Mieter hingegen ist verantwortlich für die ordnungsgemäße und faire Nutzung der Immobilie und die Durchführung kleinerer, alltäglicher Wartungsaufgaben – jedoch nur, wenn diese im Vertrag festgelegt sind oder üblicherweise erwartet werden.

Das Wichtigste: immer einen klaren und detaillierten Mietvertrag haben, der die Instandhaltungspflichten ausdrücklich regelt. Dies ist wichtig, um unangenehme Streitigkeiten zu vermeiden und auch um beiden Parteien rechtlichen Schutz zu bieten.

(Quelle des Artikels: Basierend auf dem Mietgesetz von Dubai.)