Immobilienkauf in Dubai: Hilfe bei Verzögerungen

Kauf von Immobilien in Dubai: Was tun bei Lieferverzögerungen?

Der Kauf von Off-Plan-Immobilien, also der Erwerb von Objekten, bevor sie fertiggestellt sind, ist in Dubai seit Jahren eine beliebte Option. Besonders für diejenigen, die in den sich schnell entwickelnden Immobilienmarkt des Emirats zu günstigeren Preisen einsteigen möchten. Allerdings stoßen Käufer oft auf Verzögerungen durch Entwickler, die die fristgerechte Fertigstellung des Projekts in Frage stellen. In solchen Situationen stellt sich die Frage: Welchen rechtlichen Schutz haben Käufer in Dubai?

Die Rolle des Kaufvertrags

Die Grundlage jedes Off-Plan-Immobilienkaufs ist ein formeller Kaufvertrag (Sales Purchase Agreement, SPA), der die Bedingungen der Transaktion festlegt. Dazu gehören die genaue Beschreibung der Immobilie, der Kaufpreis, der Zahlungsplan, das geplante Fertigstellungsdatum und Regelungen zur Entschädigung im Falle von Verzögerungen. Der Vertrag kann auch Situationen höherer Gewalt und die anwendbare Gerichtsbarkeit für Rechtsstreitigkeiten abdecken, die typischerweise auf die Gerichte in Dubai verweist.

Die rechtliche Beziehung zwischen den Parteien wird primär von diesem Dokument geregelt, und die Parteien sind verpflichtet, seine Bedingungen nach Treu und Glauben zu erfüllen. Dies ist auch eine Anforderung gemäß Artikel 246(1) des Zivilgesetzbuchs der Vereinigten Arabischen Emirate: "Der Vertrag muss in Übereinstimmung mit seinem Inhalt und den Anforderungen des guten Glaubens ausgeführt werden."

Was passiert bei Vertragsbruch?

Erfüllt der Entwickler die Frist nicht oder bricht er anderweitig die im Vertrag festgehaltenen Verpflichtungen, kann der Käufer berechtigt sein, Entschädigung zu verlangen - entweder auf Grundlage des Vertrags oder durch eine gerichtliche Entscheidung. Nach Artikel 295 des Gesetzes ist die Entschädigung typischerweise monetär, aber in besonderen Fällen kann das Gericht die Wiederherstellung des ursprünglichen Vertragsstatus anordnen oder andere spezifische Maßnahmen zur Behebung der Beanstandung verfügen.

Dieses rechtliche Rahmenwerk bietet dem Käufer echten Schutz, indem es Sicherheiten bietet, wenn ein Projekt verzögert oder undurchführbar wird.

Vor der Klage: Friedliche Lösung beim Dubai Land Department

Bevor jedoch die Gerichte eingeschaltet werden, ist der erste Schritt oft der Gang zum Dubai Land Department (DLD). Zu seinen Aufgaben gehört es, Streitigkeiten zwischen Entwicklern und Käufern zu schlichten und nach Möglichkeit friedliche Einigungen zu fördern.

Das DLD kann sogar den Kompromiss schriftlich festhalten, der mit den Unterschriften der Parteien zu einem offiziellen und rechtlich bindenden Dokument wird. Solche Einigungen können eine schnellere und kostengünstigere Lösung als Gerichtsverfahren bieten.

Die Autorität des DLD

Wenn das DLD die Beschwerde des Käufers als gerechtfertigt ansieht und feststellt, dass der Entwickler Vertragsbedingungen oder bestehende Vorschriften verletzt hat, kann es einen offiziellen Bericht erstellen und diesen an die zuständigen Behörden zur Untersuchung weiterleiten. Dies kann erheblichen Druck auf den Entwickler ausüben, der dann rechtlich für festgestellte Verstöße haftbar gemacht wird.

Diese Option ist besonders wichtig für diejenigen, die sich entweder nicht sofort an ein Gericht wenden können oder möchten, aber dennoch ihre Interessen offiziell schützen wollen.

Das Konzept der Höheren Gewalt

Natürlich kann es Fälle geben, in denen der Entwickler das Projekt aus echten unvermeidbaren Gründen nicht rechtzeitig abschließen kann. Diese Fälle fallen unter das rechtliche Konzept der höheren Gewalt, einschließlich Naturkatastrophen, Kriegsereignisse oder anderer externer Faktoren.

In solchen Fällen kann der Entwickler geltend machen, dass das Projekt aufgrund von Umständen außerhalb seiner Kontrolle nicht fertiggestellt werden konnte, und er kann von den Verpflichtungen zur Entschädigung befreit werden – muss dies jedoch jedes Mal den zuständigen Behörden oder Gerichten nachweisen.

Rechtliche Schritte einleiten

Wenn eine friedliche Einigung die Situation nicht löst oder wenn der Käufer nicht über das DLD agieren möchte, kann er direkt zu den zuständigen Gerichten in Dubai gehen. Das Gericht wird dann die Berechtigung der Entschädigungsforderung beurteilen und kann über eine finanzielle Entschädigung oder andere wiederherstellende Maßnahmen entscheiden.

In solchen Klagen ist es unerlässlich, dass der Käufer alle verfügbaren Dokumente – wie den Vertrag, Korrespondenz, Zahlungsbelege und Kommunikation mit dem Entwickler – ordnungsgemäß sammelt und vor Gericht vorlegt.

Worauf sollte man bei einem Off-Plan-Kauf achten?

Trotz des rechtlichen Schutzes ist es klug, Vorsicht walten zu lassen und durchdachte Entscheidungen von den frühen Stadien des Kaufs an zu treffen. Es ist wichtig, einen zuverlässigen, lizenzierten Entwickler mit einer bewährten Erfolgsbilanz und Referenzen in Dubai zu wählen. Es ist ratsam, sich über den Erfolg früherer Projekte und andere Käufererfahrungen mit der Lieferung zu informieren.

Ebenso wichtig ist es, den Kaufvertrag gründlich zu prüfen, rechtlichen Rat einzuholen und den Zahlungsplan vollständig zu verstehen – denn die Zahlungen sind oft an die Behauptungen des Entwicklers statt an den Grad der Bauvollendung gebunden.

Zusammenfassung

Dubais Immobilienmarkt ist hochdynamisch und bietet zahlreiche Möglichkeiten sowohl für Investoren als auch für potenzielle Eigenheimbesitzer. Dennoch gibt es realistische Risiken beim Off-Plan-Kauf, insbesondere wenn der Entwickler seine Zusagen nicht einhält.

Glücklicherweise bleiben Käufer nicht ohne rechtlichen Schutz: Der Kaufvertrag und das gesetzliche Rahmenwerk des Emirats bieten Wege zur Entschädigung, rechtliche Maßnahmen und das DLD steht bereit, um Versuche einer friedlichen Lösung zu erleichtern. All dies funktioniert jedoch effektiv nur, wenn der Käufer informiert, vorsichtig und akribisch den gesamten Prozess von der ersten Zahlung bis zur endgültigen Zahlung dokumentiert.

(Basierend auf dem Zivilgesetzbuch der Vereinigten Arabischen Emirate.)