Mittelklasse dominiert: Dubais Immobilienmarkt im Wandel

Dubais Mittelklasse-Immobilien dominieren den Markt

Die Immobiliendaten für das dritte Quartal 2025 haben erneut bestätigt, was schon seit einiger Zeit spürbar ist: Dubais Mittelklasse-Wohnungen – also Immobilien im Preisbereich von 1–3 Millionen Dirham – dominieren den Markt. Dieses Segment ist nicht mehr nur eine Ergänzung zu Luxusprojekten, sondern bildet eine solide Grundlage für die Käuferaktivität, ob bei Endverbrauchern oder Investoren.

Das Wachstum des Mittelklasse-Sektors

Dubais Bevölkerung ist in den letzten Jahren dynamisch gewachsen, was teilweise auf die wirtschaftliche Offenheit des Landes und die Beliebtheit von Langzeitvisaprogrammen wie dem 10-jährigen Goldenen Visum zurückzuführen ist. Allein in diesem Jahr sind über 155.000 neue Einwohner hinzugekommen, was natürlicherweise die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst. Diese neuen Bewohner suchen oft nicht nach den teuersten Immobilien, sondern verlangen moderne Infrastruktur, eine gute Lage und angemessene Größe – Merkmale, die die Mittelklasse-Immobilien bieten.

Wohnungen im Bereich von 1–3 Millionen Dirham machten über die Hälfte aller Transaktionen aus: 54,47 % im dritten Quartal, was 29.292 Verkäufe bedeutet. Im Gegensatz dazu repräsentierte die Kategorie unter 1 Million Dirham 25,30 % (13.607 Verkäufe). Die zunehmende Dominanz der Mittelklasse-Kategorie zeigt, dass der Markt nicht nur auf Premium- oder Einsteigernachfragen eingeht, sondern auch die echten, langfristigen Bedürfnisse einer breiteren sozialen Schicht widerspiegelt.

Das Premium-Segment blieb stabil

Auch in den höheren Preiskategorien gab es Aktivitäten, jedoch in geringerem Maße. Das Segment von 3–5 Millionen Dirham machte 10,68 % der Gesamttransaktionen aus, angetrieben hauptsächlich von Familien, die geräumigere Villen oder Premiumwohnungen suchten. Noch teurere Immobilien, zwischen 5–10 Millionen Dirham, repräsentierten 7,02 %, während die ultra-premium Kategorie über 10 Millionen Dirham 2,52 % ausmachte. Letzteres Segment gedeiht hauptsächlich durch die Nachfrage nach Markenresidenzen und Luxuswohnungen am Wasser.

Diese Zahlen deuten jedoch auch darauf hin, dass Luxus zunehmend zu einem Nischenmarkt wird, während die echte Massennachfrage auf Mittelklasse-Wohnungen ausgerichtet ist.

Warum ist das Mittelklasse-Segment so beliebt?

Die Gründe sind komplex. Einerseits suchen sowohl internationale Investoren als auch lokale Einwohner Immobilien, die gute Lagen bieten und dennoch modernen Komfort zu einem erschwinglichen Preis bieten. Mittelklasse-Häuser befinden sich meist in gut erreichbaren Gemeinden und bieten ausgezeichnete Annehmlichkeiten: Gemeinschaftsräume, Pools, Fitnessstudios und Grünflächen.

Andererseits sind die Mietrenditen in dieser Kategorie attraktiv. Solche Immobilien sind leichter zu vermieten, was es den Investoren ermöglicht, schneller Renditen zu erzielen. Die Zahl der Mieter nimmt kontinuierlich zu, insbesondere unter neuen Arbeitskräften und Familien, die noch nicht planen, ein eigenes Zuhause zu kaufen, aber qualitativ hochwertigen Wohnraum benötigen.

Der Kreditmarkt hat ebenfalls einen signifikanten Einfluss

Nach einer Zinssenkung im September hat sich der Zugang zu Hypotheken verbessert, was neue Käuferschichten mobilisiert. Diejenigen, die zuvor gewartet hatten oder nur zur Miete auf dem Markt waren, können jetzt unter günstigeren Bedingungen Immobilien erwerben. Die Kombination aus niedrigeren monatlichen Zahlungen und Langzeitvisaprogrammen ermutigt immer mehr Menschen, in eigene Immobilien zu investieren.

Entwickler reagieren ebenfalls auf die sich ändernden Marktnachfragen: Zahlreiche neue Projekte entstehen speziell in dieser Preisklasse, die die stabile Nachfrage nutzen. Zudem zeigen institutionelle Investoren ein verstärktes Interesse an Büro- und Wohnimmobilien, nicht nur für Bauzwecke, sondern auch als renditebringende Anlagen.

Ausblick auf das vierte Quartal

Das vierte Quartal ist traditionell eine starke Periode für Dubais Immobilienmarkt. Das internationale Interesse von Investoren zum Jahresende, die Einführung neuer Projekte und die Hochsaison für Touristen tragen alle dazu bei, die Nachfrage weiter zu stärken. Basierend auf aktuellen Trends wird erwartet, dass die Rolle der Mittelklasse-Immobilien noch weiter zunimmt, insbesondere wenn die Inflation niedrig bleibt und die Zinssätze günstig sind.

In die Zukunft blickend, wird die Stabilität des Marktes durch die geplante Fertigstellung von über 250.000 neuen Wohneinheiten zwischen 2026 und 2027 gut demonstriert. Diese Angebotserweiterung könnte den Markt ausgewogener gestalten, insbesondere wenn die Nachfrage lebhaft bleibt.

Zusammenfassung

Dubais Immobilienmarkt ist in eine neue Phase eingetreten. Während Luxusprojekte weiterhin spektakulär und bedeutend bleiben, ist der wahre Antrieb das Mittelklasse-Wohnsegment geworden. Wohnungen im Preisbereich von 1–3 Millionen Dirham sind nicht nur zugänglich, sondern bieten auch attraktive Investitionsmöglichkeiten. Bevölkerungswachstum, günstige Kreditkonditionen und das 10-jährige Aufenthaltsvisumprogramm tragen alle dazu bei, dass dieses Segment ein langfristiger Schlüsselakteur auf Dubais Immobilienmarkt bleibt.

(Der Artikel basiert auf Aussagen von Branchenführern.)