Dubai-Wohnmarkt: Preissenkung bei Apartments erwartet

Preisrückgang für Wohnungen in Dubai erwartet: Was es für Mieter und Investoren bedeutet

Die Einwohnerzahl Dubais überschritt im Jahr 2023 die 4-Millionen-Marke, was einen neuen Meilenstein für die dynamischste Stadt der Vereinigten Arabischen Emirate darstellt. Der Zustrom neuer Bewohner, darunter langfristige ausländische Zuwanderer und stabile, nach einem Zuhause suchende Investoren, hat den Wohnimmobilienmarkt belebt. Analysten warnen nun jedoch davor, dass die Preise und Mietniveaus für kleinere Wohnungen, insbesondere Studios und Einzimmerwohnungen, in bestimmten Gemeinden unter Druck geraten könnten. Lassen Sie uns genauer betrachten, warum.

Starke Nachfrage, aber nicht überall

Während die Gesamtnachfrage stark bleibt und die meisten neu gelieferten Wohnungen von langfristigen Bewohnern und Endnutzern gekauft werden, sind nicht alle Marktsegmente gleichermaßen betroffen. Größere, mehrschlafzimmerige Wohnungen sowie Villen und Stadthäuser werden weiterhin zu stabilen Preisen verkauft, aufgrund von ausgewogenem Angebot und starker Nachfrage nach Premiumlagen. Im Gegensatz dazu könnten kleinere Wohnungen, insbesondere in Bereichen mit signifikanten Neuentwicklungen, leicht zu einem Überangebot führen.

Fünf betroffene Gemeinden: Wo sollte man jetzt hinschauen?

Laut Marktanalysen ist ein signifikantes Angebot an Studios und Einzimmerwohnungen besonders in fünf Dubai-Gebieten zu beobachten:

Jumeirah Village Circle (JVC) / Jumeirah Village Triangle (JVT)

Dubai South

Mohammed Bin Rashid City (MBR City)

Business Bay

Dubailand Residence Complex

In diesen Stadtteilen sind nicht nur zahlreiche Bauprojekte im Gange, sondern die Anzahl der angekündigten Fertigstellungen zwischen 2026 und 2030 ist auch hoch – etwa 400.000 Einheiten sind derzeit im Bau oder angekündigt, wobei nahezu die Hälfte in den genannten fünf Gebieten konzentriert ist.

Was können wir bei den Preisen erwarten?

Analysten von Cushman & Wakefield Core weisen darauf hin, dass etwa 66% des neuen Angebots aus Studios und 1BHK (Einzimmer-) Einheiten besteht, was das Risiko eines Überangebots für solche Immobilien erhöht. Dies könnte zu Preis- und Mietsenkungen für diese Immobilien in naher Zukunft führen – besonders nach 2026 – insbesondere in den Bezirken, in denen das neue Angebot konzentriert ist.

Warum sind Villen nicht betroffen?

Interessanterweise, während das Angebot auf dem Wohnungsmarkt signifikant zunimmt, ist der Anteil von Villen und Stadthäusern bei neuen Bauprojekten gering – nur etwa 14%. Dieses Ungleichgewicht stärkt weiter die Preisstabilität der Villen und könnte langfristig sogar Preissteigerungen im Premiumsegment erzeugen. Laut der aktuellen Marktverteilung besteht 80% des gesamten Wohnungsbestandes aus Apartments und 20% aus Villen, aber neue Projekte konzentrieren sich noch stärker auf Apartments.

Was sind die tieferen Treiber?

Das Bevölkerungswachstum von 5,2% im Jahr 2023 – was 208.000 neue Einwohner repräsentiert – zeigt organisches Wachstum statt kurzfristiger Spekulation. Dies ist ein positives Zeichen für langfristige Investoren. Allerdings normalisiert sich die Wachstumsrate allmählich: während es 2023 einen jährlichen Anstieg der Preise um 22% gab, wird erwartet, dass dieser 2024 auf 18% sinkt und dann auf 13% im Jahr 2025. Diese Verlangsamung deutet nicht auf einen Zusammenbruch hin, sondern eher auf einen Reifeprozess des Marktes.

Wie wirkt sich dies auf Mieter aus?

Mieter, die Studios oder Einzimmerwohnungen in den oben genannten Stadtteilen suchen, könnten in den kommenden Jahren von günstigeren Mietbedingungen profitieren. Neue Projekte erzeugen Wettbewerb, sodass bestehende Eigentümer gezwungen sein könnten, die Preise zu senken, um ihre Immobilien attraktiver zu machen. Dies könnte eine gute Nachricht für diejenigen sein, die zuvor mit dem Markteintritt zu kämpfen hatten – wie Neuzugänge, alleinstehende Berufstätige oder Remote-Mitarbeiter.

Und was bedeutet das für Investoren?

In kleinere Wohnungen zu investieren, ist derzeit nur dann attraktiv, wenn das Projekt an einem Premium-Standort liegt, exzellente Dienstleistungen bietet und die Nachfrage der Mieter langfristig nachhaltig decken kann. Die allgemeine Botschaft ist, dass das Navigieren im Markt ein erhöhtes Maß an Vorsicht erfordert. Der Ansatz „Alles lohnt sich, solange es in Dubai ist“ funktioniert nicht mehr automatisch.

Zusammenfassung

Der Wohnungsmarkt in Dubai bleibt dynamisch, tritt jedoch allmählich in eine Reifephase ein. In den kommenden Jahren werden neue Entwicklungen hauptsächlich kleinere Wohnungen betreffen, sodass innerhalb dieses Segments ein Überangebot und ein daraus resultierender Preisnachlass erwartet werden, insbesondere in fünf wichtigen Stadtteilen. Für Mieter könnte dies eine Gelegenheit darstellen, erschwinglichere Wohnungen zu finden, aber für Investoren erfordern alle neuen Projekte eine sorgfältigere Planung. Der Schlüssel zum langfristigen Erfolg ist jetzt nicht nur die Lage, sondern die Gesamtqualität des Projekts, die Zielgruppenabstimmung und das Timing. img_alt: JVC, Dubai, Schlafzimmer mit intelligenten Annehmlichkeiten für ruhiges Wohnen.