Droht Dubais Immobilienmarkt eine Blase?

Steht Dubais Immobilienmarkt vor einer Blase? Die Situation ist komplexer als sie scheint

Laut dem Global Real Estate Bubble Index 2025 von UBS wurde Dubai als "hochriskant" eingestuft, was darauf hinweist, dass das statistische Risiko eines Immobilienblasenbruchs gestiegen ist. Diese Einschätzung wirft selbstverständlich Bedenken bei denjenigen auf, die bereits in den Immobilienmarkt des Emirats investiert haben oder einen Erstkauf in Erwägung ziehen. Die Realität ist jedoch weitaus nuancierter.

Was bedeutet Blasengefahr?

Eine Immobilienblase entsteht, wenn sich die Preise von wirtschaftlichen Fundamentaldaten wie Löhnen, Mietpreisen oder dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage abkoppeln und Kaufentscheidungen hauptsächlich von der Erwartung zukünftiger Wertsteigerungen getrieben werden. In solchen Situationen könnten die Preise bei einer plötzlichen Änderung der Käuferstimmung oder einem externen Marktschock schnell und dramatisch fallen.

UBS deutet darauf hin, dass in Dubais Markt bereits Anzeichen dafür zu erkennen sind: Die Preise haben seit Mitte 2023 zweistellig zugelegt und sind über fünf Jahre hinweg um fast 50 % gestiegen. Obwohl auch die Mietpreise gestiegen sind, hat das Preiswachstum kürzlich die Mietpreissteigerungen überflügelt, was ein klassisches Warnsignal für Überhitzung darstellt.

Lokale Experten sehen es anders

Obwohl die Zahlen für sich alleine alarmierend erscheinen mögen, argumentieren lokale Experten, dass stabile Fundamentaldaten darunter liegen. Beispielsweise ist die Bevölkerung Dubais seit 2020 um fast 15 % gewachsen und hat im August 2024 die 4-Millionen-Marke überschritten—zwei Jahre früher als erwartet. Dieses dynamische Wachstum erzeugt naturgemäß eine robuste Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Bis 2026 wird erwartet, dass die Bevölkerung der Stadt um weitere 180.000 Menschen wächst, während Prognosen zwischen 45.000 und 96.000 neu errichteten Immobilien ausgehen. Bei einer Annahme von zwei Personen pro Haushalt könnten Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht bleiben. Zudem zeigt die Erteilung von jährlich rund 50.000 neuen Geschäftslizenzen einen gesunden Trend des Wirtschaftswachstums.

Wie unterscheidet sich Dubai von anderen Städten?

Laut dem UBS-Index tragen Städte wie Miami, Tokio oder Zürich derzeit ein noch höheres Blasenrisiko als Dubai. In Miami beispielsweise sind die Preise ebenfalls um fast 50 % über fünf Jahre gestiegen, während das Miet- und Einkommenswachstum hinter den Preisen zurückbleibt. In Tokio treiben eine schwache Währung und ausländische Investitionen die Preise in die Höhe, während in Zürich sehr niedrige Zinssätze und starke ausländische Nachfrage den Markt überhitzen.

Dubai hingegen ist in mehrfacher Hinsicht einzigartig. Der Markt ist offen mit wenigen Regulierungen—es gibt keine Steuer für ausländische Käufer oder Mietobergrenzen. Dies ermöglicht es dem Angebot, flexibel auf Nachfrageänderungen zu reagieren. Mietrenditen bleiben attraktiv, insbesondere im Vergleich zu anderen Weltstädten.

Zusammensetzung der Investoren und neue Trends

Bargeldkäufer werden im Markt zunehmend prominent, was die Anfälligkeit für Schocks auf dem Kreditmarkt reduziert. Darüber hinaus ist die Käuferschaft diversifiziert: Es sind nicht nur Einheimische oder regionale Investoren, die kaufen, sondern wohlhabende Einzelpersonen aus Europa, Indien, Russland und Afrika, die nach einem sicheren, stabilen Wertspeicher anstelle von geopolitisch instabilen heimischen Umgebungen suchen.

Auch auf dem Markt sind neue Investitionsformen aufgetaucht: Luxus-Markenresidenzen, Wasserentwicklungen und sogar tokenisierte Bruchteilseigentum-Immobilien. Diese ziehen neue Arten von Investoren an, die langfristige Pläne schmieden.

Risiken, die zu beachten sind

Trotz dieser Vorteile ist Dubai nicht unverwundbar. Die Einkommen sind mit den Immobilienpreissteigerungen nicht Schritt gehalten, was langfristig die Erschwinglichkeit verringert und die lokale Nachfrage einschränken kann. Derzeit hängt die Marktdynamik stark vom Vertrauen ausländischer Investoren ab—wenn es nachlässt, etwa wegen eines Rückgangs der Ölpreise oder neuer geopolitischer Spannungen, könnte die Nachfrage abrupt fallen.

Ein weiteres Warnzeichen ist der Anstieg der Baugenehmigungen: Das Volumen nähert sich den Niveaus von 2017, als das Überangebot auf dem Immobilienmarkt zu einem erheblichen Abschwung führte. Solche Überkonstruktionsperioden haben in Dubais Geschichte immer zu Preiskorrekturen geführt.

Zudem spielt die Marktpsychologie eine entscheidende Rolle: Wenn Käufer glauben, dass die Preise nicht mehr steigen, könnte die Nachfrage sofort sinken. Dies gilt besonders für eine sich rasch verändernde Stadt wie Dubai.

Fazit

Obwohl die Warnung von UBS ernst ist, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass Dubais Immobilienmarkt vor dem Zusammenbruch steht. Die Fundamentaldaten der Stadt—steigende Bevölkerung, Geschäftstätigkeit, diversifizierter Anlegerbasis—sind derzeit stark. Dennoch war das Tempo der Preisanstiege zuletzt zu rasch, und wenn sich die äußeren Bedingungen ändern, könnte die Reaktion des Marktes stark ausfallen.

Die entscheidende Frage für die kommenden Jahre wird sein, ob das Angebot mit einer nachhaltigen Nachfrage Schritt halten kann und ob das Anlegervertrauen positiv bleibt. Diejenigen, die jetzt in den Markt eintreten, sollten nicht nur die aktuellen Preise berücksichtigen, sondern auch langfristige Trends und Risiken sorgfältig abwägen. Dubai hat immer wieder seine Fähigkeit bewiesen, sich anzupassen—aber neben Flexibilität ist sorgfältige Planung unerlässlich.

(Quelle des Artikels basierend auf dem UBS-Index 2025.)